——聚精英之力，铸广博之业——前言

首先，我们需要明确的是，所谓被执行人“唯一住房”不可处分的理论来源，是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条的规定，即：

“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

该条法律规定明确的执行标的是被执行人及其家属生活所必需的居住房屋，而非被执行人名下唯一住房，唯一住房和必需的居住房屋之间，存在较大差别，应综合评定，加以区分。

一、人民法院强制执行时，保障的是被执行人及其所扶养家属的居住权，而非房屋所有权。

关于如何评价该房屋系必需住房，我们可以参考下列案例的分析方式：案例一：柯某申请执行案（2015）台黄执民字第3660号本案执行中，被执行人朱某、程某向执行法院口头提出，要求法院提供居住保障。故要求提供居住保障，否则拒不搬迁出屋。执行法院审查认定应当执行该“唯一住房”理由如下：被执行人朱某、程某共有的上述房产建筑面积达135.4平方米，房产面积远超出一家三口生活所必需；该案例，节选自执行工作指导。总第59辑（2016.3）一书，由于各地经济发展水平的不一致，故在评价房屋是否为被执行人及其所扶养家属基本居住条件所必需的房屋时，可以参照执行法院所在地规定的保障面积标准进行计算，例如2024年《西安市配售型保障性住房管理办法》（征求意见稿）第十七条中规定，保障对象为人均住房低于17平方米的居民，可以以此标准作为参考，计算是否超过基本居住保障条件。同样，在汕头市澄海区人民法院在执行申请执行人张某某与被执行人黄某某、汕头市澄海区某某玩具厂买卖合同纠纷一案中，汕头市澄海区人民法院同样以被执行人黄某某及其所扶养家属人口数和汕头市廉租住房人均保障面积标准，被执行人黄某某户口本登记家庭人口5人，按汕头市廉租住房人均保障面积10-15㎡的标准作为参考和依据此外，还应当考虑该房屋的地段和价值。由于地段等因素的不同，房屋的价格往往相差悬殊，对此可以当地房屋的市场平均价格作为参照系。如果被执行人拥有的住房明显超过当地房屋的市场平均价，也不属于生活所必需的居住房屋。最后，唯一住房的界定不能仅局限于登记房产，如果被执行人有其他未登记或登记在他人名下的房产，经查证属实的，也不满足唯一住房的条件。

二、申请人可通过承诺给予5～8年的租金过渡，申请执行被执行人唯一住房

《执行异议和复议决定》第二十条第1款明确规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持……（三）申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”

三、对被执行人有扶养义务的人有其他房产的，不应认定被执行人仅有唯一住房：

人民法院应当保障被执行人及其扶养家属住有所居，而非居有其屋，住有所居实际上可以通过租赁、与其他家属共同居住等方式实现。因此，在判断人民法院是否准许继续执行唯一住房时，必须重点结合以下几个因素判断被执行人及其扶养家属的基本居住权是否已有其他保障：
所以，当被执行人的扶养人有其他可以居住的房产时，不应认定为不可执行其唯一住房。《异议复议规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的”。司法解释表明，如果对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的，被执行人可以与其一同居住，被执行人名下的唯一住房就不可以视为“被执行人及其扶养的家属生活所必需”。

四、被执行人在知晓案件受理或立案之后转让其他房产至第三人名下后保留唯一住房的，即使该唯一住房符合被执行人及其扶养人的基本居住条件的，不应认为该住房不可处分

执行依据生效后，甚至是被执行人知晓自己已经被起诉的情况下，被执行人存在转移房产，以唯一住房规避执行的情况。《异议复议规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的”。该司法解释也从侧面阐述了规避执行所形成的唯一住房，人民法院不应将其视为“被执行人及其扶养的家属生活所必需”。对规避执行的行为应予以反对和抵制，因为该行为在本质上有违法律目的和法律精神，并实际上有损债权人利益和法律权威，属于一种滥用法律漏洞的行为。在被执行人存在转移其他房产，以唯一住房规避执行的情况下，应当认定其并不存在需要人民法院保障基本居住权的情形。

五、执行过程中应结合唯一住房的使用情况进行综合评定：

涉案房屋的实际居住情况。除了以上三种情形外，涉案房屋的实际居住情况也应是人民法院的重要考量因素。有教授指出，居住权人使用住宅仅限于生活必需。可以由债权人举证证明或由提起执行异议的被执行人家属陈述涉案房屋的实际使用情况，如被执行人、被执行人家属自认或者债权人能够举证证明涉案房屋长期处于闲置或者出租状态，该房屋应当被视为不是被执行人及其扶养的家属生活所必需。

六、对唯一住房的执行，还应考虑被执行人的社会生存能力

如被执行人的年龄、职业背景、收入、学历等情况。这些因素会影响到被执行人在唯一住房被处理后自行解决居住问题的能力，如被执行人年富力强，有专业技能和固定工作，则与被执行人为孤寡老人，没有子女赡养且无固定收入情况下，则应分情况处理。否则可能影响到被执行人的基本生存权。

七、执行过程中，案外人基于共有关系对唯一住房提出异议的，案外人因另行提起析产之诉，确认共有份额：

（2019）闽0102执3945号之一执行裁定书中，针对被执行人配偶提出案涉房产属于其与尤某某的夫妻共有财产，系陈某某及其扶养家属生活所必需的唯一住房，不能进行拍卖、变卖或要求迁出的异议，　　   

鼓楼区法院认为，陈某某主张的共有权、基本居住权均不能排除执行。具体理由如下：

最高人民法院《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第3款规定，共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。通过目的解释可知，对于共有份额不清晰的财产，申请执行人可以代位提起析产诉讼。故法院认为经析产明确财产份额之后，可以执行共有财产（但应当保留案外人的财产份额）。

结论

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条的规定，目的在于保障被执行人及其扶养人的基本生活，保障的目的是“住有其所”而非“居有其屋”，应结合当地廉租房的标准面积、金额等来评定该唯一房屋是否符合基本生活保障的条件。如果被执行人能够有其他方式解决居住问题，或申请执行人同意提供5～8年的租金予以过渡的，均应允许继续该房屋的执行。而在执行过程中出现被执行人恶意转让已有房屋以用于规避执行的，应视为其对于该条法律规定的恶意规避。

作者：英博律师事务所周畅律师

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